L'origine du viager remonte à l'époque romaine, où des arrangements similaires étaient parfois conclus entre les propriétaires fonciers et les agriculteurs. Cependant, le viager tel que nous le connaissons aujourd'hui a émergé en France au Moyen Âge.
 
Au cours des siècles, le viager est devenu une pratique relativement courante dans le domaine immobilier français, offrant aux personnes âgées une forme de sécurité financière en échange de la cession de leur propriété. Pendant longtemps, le viager était souvent perçu comme un moyen pour les personnes âgées de garantir un revenu régulier tout en restant dans leur maison jusqu'à la fin de leurs jours, tout en permettant aux acheteurs d'acquérir des biens à un prix potentiellement réduit.
 

Le viager a connu des périodes d'essor et de déclin en fonction des contextes économiques et sociaux. Par exemple, après la Seconde Guerre mondiale, le viager est devenu plus populaire en raison des besoins financiers accrus des personnes âgées et de l'incertitude économique. Dans les décennies qui ont suivi, cependant, sa popularité a diminué, en partie en raison de l'essor du système de retraite et de la sécurité sociale.

 

Dans les années récentes, le viager a connu un regain d'intérêt, en particulier dans un contexte où les personnes âgées cherchent des moyens de garantir leurs revenus de retraite et où les acheteurs immobiliers cherchent des alternatives aux prix élevés du marché immobilier.
 
Ainsi, bien que le viager ait des racines anciennes, il continue d'évoluer et de s'adapter aux besoins et aux conditions changeantes de la société.

Le viager est un arrangement financier immobilier assez unique et souvent utilisé en France, bien qu'il existe dans d'autres pays d’Europe également. Selon les statistiques disponibles, plus de 90% des transactions viagères sont réalisées en France. La Belgique, l'Italie, l'Espagne, la Suisse et l'Allemagne sont également concernés par ce type de transaction, mais dans une moindre mesure.
 
Dans un viager, une personne (le débirentier) achète un bien immobilier, généralement une maison ou un appartement, à une autre personne (le crédirentier). Cependant, au lieu de payer une somme forfaitaire immédiatement, l'acheteur verse une rente régulière à vie au vendeur, appelé le crédirentier, jusqu'à son décès.
 
Le paiement de la rente peut être mensuel, trimestriel ou annuel, selon les termes du contrat. En plus de la rente viagère, l'acheteur peut également verser un bouquet initial, c'est-à-dire une somme d'argent versée au début de la transaction. Ce bouquet initial est généralement inférieur à la valeur marchande totale du bien, car il est compensé par les paiements de rente qui suivent.
 
L'avantage pour l'acheteur (débirentier) est qu'il peut acquérir un bien immobilier sans avoir à verser une somme importante en une seule fois, tout en bénéficiant de la possibilité que le vendeur décède plus tôt que prévu, ce qui réduirait le coût total de l'achat. Pour le vendeur (crédirentier), le viager peut offrir une source de revenu régulière pour sa retraite et peut être une option attractive s'il ne dépend pas entièrement du capital du bien pour ses besoins immédiats.

Le marché du viager en France

Le marché du viager est estimé entre 7.000 et 10.000 ventes par an, soit environ 1% du total des ventes dans l’immobilier ancien.
 
En plein développement, ce marché suit la même évolution de croissance forte que l’immobilier mais son dynamisme est aussi lié à des raisons qui lui sont propres :

• Économiques : baisse du niveau des retraites, augmentation du coût de la vie, etc.
• Démographiques : augmentation du nombre de seniors et allongement de la durée de la vie, etc.
• Sociales : éclatement géographique de la cellule familiale, liens familiaux distendus, etc.

 
Les critères de réussite d’une vente en viager sont liés à plusieurs facteurs :

1. Le secteur géographique : plus le secteur est attractif et dynamique, plus le nombre d'acquéreurs est important).
2. L’état d’entretien du bien : une propriété bien entretenue et modernisée se vend plus facilement.
3. L’âge du ou des vendeurs : l’âge idéal est à partir de 70 ans (60 pour les viagers libres). Plus le vendeur est jeune, plus le prix de vente en viager sera faible et inversement pour les plus âgés.
4. L’évaluation du bien : le viager ne s’improvise pas. Un vrai professionnel, comme Grech VIAGER, saura définir correctement la valeur vénale de votre bien et réaliser des calculs viagers inattaquables.

 
Le marché du viager en chiffres